Expert-comptable pour LMNP
Le régime réel en location meublée non professionnelle repose sur un mécanisme simple : l’amortissement du bien neutralise l’imposition des loyers, souvent pendant dix à quinze ans. Il suppose en contrepartie une comptabilité commerciale et une liasse fiscale. CCP tient vos déclarations et construit votre plan d’amortissement.
A savoir
Micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire à vos recettes, sans déduction de charges. Simple, mais aveugle à votre situation réelle.
Le régime réel permet de déduire vos charges effectives — intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, honoraires comptables — et d’amortir le bien et le mobilier.
Le réel est généralement plus favorable dès que le bien est financé à crédit, parce que la combinaison intérêts + amortissement dépasse presque toujours l’abattement forfaitaire. Résultat courant : un résultat fiscal nul ou très faible pendant de longues années, alors que vous percevez des loyers.
Nous chiffrons la comparaison sur votre situation. Beaucoup de loueurs restent au micro par habitude et paient de l’impôt qu’ils n’auraient pas à payer.
A savoir
Comment fonctionne l'amortissement
Le bien est décomposé en composants amortis sur des durées différentes : gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements intérieurs. Le mobilier et l’électroménager suivent leurs propres durées, plus courtes.
Le terrain n’est pas amortissable. Sa quote-part doit être déterminée et justifiée dès le départ — c’est un point examiné en cas de contrôle, et une ventilation arbitraire est fragile.
L’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. La fraction qui excède le résultat avant amortissement n’est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et s’imputera sur les résultats futurs. C’est ce mécanisme qui prolonge l’effet du régime réel bien au-delà de la durée d’amortissement apparente.
Le plan d’amortissement se construit à l’acquisition. Mal établi, il est difficile à corriger ensuite.
A savoir
Vos obligations au régime réel
Comptabilité commerciale, bilan et compte de résultat, déclaration 2031 avec ses annexes, et report du résultat sur votre déclaration personnelle en BIC.
À cela s’ajoute le suivi du registre des immobilisations et des amortissements, qui doit pouvoir être produit à tout moment.
Si vous détenez plusieurs biens, chacun a son propre plan d’amortissement, mais le résultat est global à l’activité.
A savoir
L'amortissement et la plus-value à la revente
C’est le point qui a changé et qui doit être compris avant de s’engager.
Les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour la plupart des locations meublées non professionnelles. Concrètement, l’avantage fiscal obtenu pendant la détention se retrouve partiellement à la sortie.
Cela ne condamne pas le régime réel, loin de là : le gain de trésorerie pendant quinze ans a une valeur, et les abattements pour durée de détention continuent de jouer. Mais l’arbitrage doit se faire sur l’ensemble de la période de détention, pas sur le seul gain annuel.
Si vous envisagez de conserver le bien longtemps ou de le transmettre, l’analyse est différente de celle d’un investisseur qui revendra à moyen terme. Nous la faisons sur votre horizon.
A savoir
LMNP ou LMP
Le passage en loueur en meublé professionnel dépend du franchissement de conditions de recettes et de comparaison avec vos autres revenus d’activité. Il n’est pas optionnel : il s’impose lorsque les conditions sont remplies.
Les conséquences sont significatives — traitement des déficits, régime de plus-value, assujettissement aux cotisations sociales. Nous surveillons ce seuil à chaque exercice.
Notre accompagnement
Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans déduction réelle. Le régime réel permet de déduire vos charges et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’imposition des loyers pendant plusieurs années. Il est généralement plus favorable dès que le bien est finance à crédit.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
Le bien est décompose en composants amortis sur des durées différentes, le terrain n’etant pas amortissable. L’amortissement vient en déduction du résultat, mais ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la fraction excédentaire est reportable.
La comptabilité est-elle obligatoire au régime réel ?
Oui. Le régime réel impose la tenue d’une comptabilité commerciale, l’établissement d’un bilan et le dépôt d’une déclaration 2031 avec ses annexes.
Quel impact de l'amortissement sur la plus-value à la revente ?
Les amortissements pratiques sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour la plupart des locations meublées non professionnelles. L’avantage fiscal pendant la détention se paie donc partiellement à la sortie : l’arbitrage doit se faire sur toute la durée de détention.
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